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¿Cuándo se pagan los honorarios de las inmobiliarias?

Se trata de la duda más frecuente a la hora de comprar o vender un inmueble. En este artículo abordaremos todas las cuestiones relativas a los honorarios y la comisión inmobiliaria. Además, aclararemos en qué consiste la cláusula de exclusividad.
Durante el proceso de compra-venta de un inmueble, son muchas las dudas e incertidumbres que enfrentan quienes están involucrados en él. En muchos casos, la falta de información se traduce en cobros inesperados, demoras en la firma o incluso, la anulación de operación.
Por ello es tan importante tener claros algunos de los conceptos inherentes al rol fundamental que desempeña una agencia inmobiliaria y los honorarios que le corresponden.
Hemos consultado con la agencia VEP Inmobiliaria sobre las dudas más comunes en sus clientes durante una transacción comercial de este tipo. Y en este artículo responderemos cada una de ellas.

¿Comisión u honorarios?
En primer lugar, existe cierta confusión utilizando como sinónimos estos dos términos. “En realidad son muy distintos. Las comisiones son un dinero que se cobra por algo que no supone ningún valor añadido, mientras que los honorarios de la agencia inmobiliaria se refieren a la cantidad que reciben unos profesionales por un trabajo realizado, tales como el de un agente inmobiliario, un arquitecto, un contable… Por eso, en realidad, lo que recibe la agencia inmobiliaria son unos honorarios”, comienzan a explicar desde VEP Inmobiliaria. 
Con estos honorarios suele cubrirse el trabajo de uno o varios especialistas durante un cierto período de tiempo. Dicho trabajo implica las tareas de búsqueda de posibles compradores, la negociación del precio, velar por el beneficio tanto del comprador como del vendedor,  garantizar que todas las transacciones se lleven a cabo con seguridad y tranquilidad, etc.
“Esto no significa que al pagar tu comisión un agente inmobiliario reciba dinero sin hacer nada. Simplemente, corresponde a distintos motivos: los honorarios se pagan por el trabajo y la gestión que lleva a cabo la agencia, y la comisión inmobiliaria es por publicitar la vivienda”, aclaran los expertos en gestión inmobiliaria.

Porcentajes para calcular la comisión
Tanto la comisión como los honorarios son un porcentaje del precio final del inmueble. Aunque no hay una normativa específica para determinarlo, la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios que reúne a más de 3000 profesionales de toda España, indica que suele ser alrededor de un 3 %.
Por lo general, este porcentaje lo paga tanto la parte compradora como la vendedora, aunque todo depende del acuerdo al que se haya llegado. “La agencia inmobiliaria hace un trabajo que beneficia a ambas partes: busca un comprador para que el vendedor pueda vender su inmueble rápidamente y a buen precio; y a favor del comprador, encuentran una vivienda que se ajuste exactamente a sus necesidades y por un precio conveniente”, indican.
En este sentido, deben hacerse dos aclaraciones importantes. En primer lugar, el 3% suele ser lo más común para una obra nueva, mientras que si se trata de una de segunda mano, se sitúa alrededor del 5 %. Para inmuebles ubicados en zonas especiales, el porcentaje puede incluso llegar al 6 %.
Otra aclaración importante es que este porcentaje no incluye IVA, por lo tanto hay que sumar el 21% al honorario y/o comisión inmobiliaria.

Consecuencias legales por intentar evitar la comisión
Aunque no es habitual, existen algunos casos en los que el posible comprador y el vendedor contactan entre sí para hacer la operación y evitar así los gastos en concepto de honorarios o comisiones para la agencia inmobiliaria.
Esta situación tiene consecuencias legales, ya que debido a lo estipulado en la cláusula de exclusividad, el propietario está obligado a dejar que la venta del inmueble la realice únicamente la agencia inmobiliaria contratada para tal fin.
Si dicha cláusula fue firmada con un plazo estipulado, al término del mismo el vendedor podrá hacer la operación sin mediación de la agencia. Esta duración determinada permite al vendedor probar otros canales o formas de venta, en caso de que considere que el trabajo de la inmobiliaria no ha sido correcto.

Otros aspectos importantes sobre la cláusula de exclusividad
“Con la firma de la cláusula de exclusividad, el vendedor se compromete a no poner en venta la propiedad por medio de otras agencias inmobiliarias. Sin embargo, si él encontrara un comprador por su cuenta, no mediante la agencia, podrá vender la propiedad legalmente”, aclaran los agentes de VEP Inmobiliaria. “La agencia inmobiliaria se compromete a promocionar activamente los inmuebles de manera exclusiva, para propiciar su venta en el menor plazo. Y solo podrá recibir la comisión si realmente vende la propiedad”, agregan.
Tal y como mencionamos anteriormente, este cláusula casi siempre tiene un plazo de duración. Además en ella constan los términos, condiciones y beneficios de la venta del inmueble.
Si no se cumpliera lo acordado en la cláusula de exclusividad, la agencia inmobiliaria podrá llevar a cabo una reclamación judicial ante cualquier tribunal.

¿Existen casos en los que no se debe pagar la comisión o los honorarios?
La respuesta es sí. Hay como mínimo, dos excepciones legales.
La primera es cuando la venta se produce una vez terminado el periodo de vigencia de la cláusula de exclusividad. “Por eso, recomendamos leer siempre bien las cláusulas de los contratos inmobiliarios. Nos podemos evitar sorpresas desagradables y también tener sorpresas agradables”, previenen los inmobiliarios.
La otra excepción se da en el supuesto caso de que el propietario consiga vender o alquilar la vivienda por su cuenta, incluso durante el periodo de la cláusula de exclusividad. En ese caso,  tampoco tendrá que pagar la comisión.
Para conocer obligaciones, derechos y gastos derivados, lo imprescindible es leer y comprender cualquier documento que nos vincule a la agencia inmobiliaria. Y, ante todo, reconocer la labor profesional de quienes se especializan en la compra-venta inmobiliaria.